过去3年净负债率分别达到317.70%、284.61%、280.23%。

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4月26日晚间，中交地产（SZ000736，股价13.26元，市值92.21亿元）以一份177页的公告回复深交所问询函。此前的4月10日，关于35亿元定增方案和年报利润大幅波动，深交所向中交地产发出四大类、多达8页的问询函。

在这份回复函中，中交地产披露了近3年的“三道红线”数据，一定程度上回复了市场对其2022年增收不增利的质疑，信息量极大。

连续3年净负债率超280%

作为罕见的一度脚踩“三道红线”的央企开发商，深交所对中交地产提出了包括剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间，是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议、是否存在大额债务违约、逾期，以及是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、违规融资、违规拿地、违规建设，是否存在资金筹措、拿地拍地、项目建设、已售楼房交付、实际控制人声誉重大不良舆情等在内的6个问题。

在回复函中，中交地产披露了2020年、2021年、2022年的相关数据，剔除预收款后的资产负债率分别是82.93%、81.34%、82.25%，净负债率分别达到317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比分别是0.97、0.61、0.41。

2020-2022年中交地产“三道红线”指标数据来源：中交地产公告

同期的行业均值分别是，剔除预收款后的资产负债率71.39%、71.08%、70.44%，净负债率146.21%、174.46%、138.82%，现金短债比0.89、0.87、1.12。

记者留意到，中交地产此次选取的同行业可比公司是2019年-2021年度营业收入均值在50亿-500亿元区间的32家公司，包括大悦城、金融街、滨江集团、宋都股份、大名城、城建发展、天房发展、华发股份等。

2020-2022年同行业可比上市公司“三道红线”指标数据来源：中交地产公告

对于剔除预收款后的资产负债率和净负债率高于同行业可比上市公司，中交地产把主要原因归结为：第一，股本和资本公积金额较小，上市后较少进行股权融资，合并权益金额较小；第二，由于房地产开发需要较大金额的资金，多年来公司主要依赖债权融资筹集资金，因此，资本结构中负债金额占比相对较高。

报告期内，中交地产下属子公司重庆中交西南置业有限公司开发的中央公园项目、重庆中交西园雅集置业有限公司开发的中交中梁山L15地块项目及中交祥松置业无锡有限公司开发的宜兴花溪山项目，因受外部环境因素影响存在未能按商品房预售合同约定的交房日期进行交付。

中交地产表示，针对延期交付的情形，相关项目公司已通过发布或邮寄延期交付通知等方式与业主进行沟通。截至目前，上述相关房地产项目已实现交付，不存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况。

此外，《每日经济新闻》记者留意到，中交鑫盛贵安新区置业有限公司和重庆嘉熹房地产开发有限公司，存在超过国有建设用地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年目前仍未动工开发建设的情形，但由于拆迁或尚未取得施工许可等原因，两家公司涉及的地块并未被认定为闲置土地。

低毛利项目进入结转周期

根据问询函，2020年-2022年，中交地产扣非归母净利润分别为2,115.72万元、-43,239.07万元及-47,129.89万元；毛利率分别为26.52%、22.91%和11.45%；公司分别向控股股东借款1,035,920万元、1,398,773.07万元和398,158.17万元。

对于毛利亏损的问题，中交地产提到，近年来公司业务主要集中地之一的华东地区如宁波、苏州等城市土地市场竞争较为激烈，同时北京项目有所增加，拿地成本有所抬升，随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕，受到前述市场因素影响的低毛利项目进入结转周期，毛利空间有所收窄。

2020-2022年中交地产毛利润等数据来源：中交地产公告

中交地产解释，2020年-2021年度结转的若干高毛利主力项目（主要是拿地且开发较早的低成本项目）于2021年度基本集中结转完毕，比如昆明中交锦绣雅郡在2020年基本结转完毕，长沙中交中央公园在2021年基本结转完毕，昆明中交金地中央公园也接近尾盘。2022年结转面积较多且贡献收入金额较大的项目主要是近年来新开发的项目，受前述销售端和成本端因素叠加影响，该等项目毛利率有所降低，比如北京亦庄橡树湾毛利率为13.91%，北京上东郡为共有产权房毛利空间有限。

此外，最近3年，中交地产的土地成本占比分别为33.56%、43.87%和56.22%，土地成本占比显著提高；毛利率分别为26.52%、22.91%和13.43%，呈现下降趋势。

中交地产在回复函中表示，近年来公司前期土地获取成本较高的部分低毛利项目结算占比逐步提高，因此，尽管营业收入和毛利润呈现增长趋势，但毛利润增长速度缓于营业收入增长速度。

中交地产的开发项目实行项目公司制，不同持股比例的项目盈利情况存在差异。部分持股比例较高的项目存在亏损，部分持股比例较低的并表项目盈利情况较好，因此，最近三年并表少数股东损益金额占净利润金额的比例分别为61.22%、68.12%和96.68%，占比较高。

定增投向的5个“保交楼”项目均盈利

今年2月23日晚间，中交地产公告称，拟向包括控股股东中交房地产集团（以下简称地产集团）在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会规定条件的特定对象发行股票，募集资金总额预计不超过35亿元，主要投向长沙、郑州、武汉等地的5个“保交楼、保民生”住宅项目。

其中，地产集团拟认购股票数量合计不低于本次发行实际发行数量的30%，其余股份由其他发行对象以现金方式认购。据此，地产集团认购金额将不超过17.5亿元。

记者留意到，中交地产此次定增募资将全部用于长沙凤鸣东方（8亿元）、郑州翠语紫宸（0.6亿元）、武汉中交澄园（6亿元）、惠州紫薇春晓（6.5亿元）、天津春映海河（3.4亿元）等5个“保交楼、保民生”住宅项目，以及补充流动资金（10.5亿元）。

中交地产定增募资用途来源：中交地产公告

深交所要求中交地产说明这几个项目是否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及为什么要投向这5个项目。

对于本次募集资金投向的长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河，其募投项目销售净利率分别为8.27%、6.60%、4.58%、12.29%和6.62%。记者梳理发现，中交地产给出的理由全部是“拟用于募投项目的建安费用，属于资本性支出”。

中交地产称，本次发行股票募集资金将全部用于符合“保交楼、保民生”相关要求的项目，不存在用于支付预备费、铺底流动资金等非资本性支出的情况。

根据中交地产董秘田玉利此前在业绩说明会上的说法，上述5个项目均为最符合“保交楼、保民生”的房地产项目，筛选过程中以合规性为先，均为盈利项目。